别墅生活有六难 便利指数正在强化

    近一段时间以来,天津地区的别墅项目供应量正在呈现强劲的上升趋势,日前,记者跟随一些专家走访了本市外围地段的一些别墅大盘项目,就一些市民提出的代表性问题的进行了实地考察,相继走访了领世郡、京津新城和东丽湖万科城。

  南开大学经济学博士刘玉录首先总结了第一代高档别墅区曾经存在的一些弊端。他说,前些年在城市外围开发了一些仅有单纯居住功能的“卧城”,购房者在入住之后,逐渐发现了一些问题:打的买菜,公交购物,出区办事,以及吃早点难、看病难和上学难等六大难题。其原因在于社区布局和规划上具有先天缺陷,缺乏大的城市基础设施配套,更没有就近的产业依托等。那么,在2000年之后亮相的新一轮郊区大盘中,这些课题是否得到了解决?

  以复合功能激发大盘活力

  4月21日,记者首先来到南部的别墅大盘领世郡。领世郡项目目前以独栋别墅为主,为避免各家各户的独立意识过强,正在增加人文设施,建立社区的互助机制,通过组团间的小型绿地、活动设施等,形成邻里间的互动场所。同时领世郡以单一产品为主,势必造成居住人群过于单一,都是有车、有保姆一族,年龄层也相似。为了保证一个大型社区的活力,需要更加多元的因素,据开发商介绍,今后除了现在的独栋别墅之外,计划增加更多的联排别墅、洋房、小高层等,这样建筑模式更丰富,人群结构也会更合理。同时,在住宅产品之外,还增加了小型办公、商业、康体设施等产品,以形成更生动的功能。

  天津大学建筑学院副教授邹颖对此点评说:“别墅具有高舒适度、闲适、颐养天年的功能,在城市外围的别墅区安一个家,是很多人的梦想。目前在我国各地,在政府部门不提供更多生活配套的情况下,作为开发商应该实现自主更新、创新,自谋生存之路。一种现实可行的方式是,把社区的复合功能渗透到更小的组团中,形成网状结构,生活购物访友等可以在5分钟内完成,即5分钟模式。”

  加强硬件设施之外的延伸服务

  4月22日,记者来到北部的京津新城项目。针对别墅区生活便利的相关问题,负责人郑昌立说:“生活如果仅仅考虑居住层面是很容易满足的,只要解决好水、电、气等基本配套就可以了,但便利性是一个更复杂的问题。我们在研究国外豪宅时发现的一个重要特征是,最重要的物业内容是提供便利服务,而不是建筑、设施等硬件。我们将依托酒店管理,提供延伸服务,推出一站式生活服务。”据介绍,最近该项目为了“让生活落地”,开通了公交专线,开办了菜市、超市等。

  学者刘玉录认为,随着市场供应量的增加,今后别墅市场的竞争势必加剧,建议开发商加强客户心理研究、市场细分研究,强调营销推广中的“求异营销策略”。刘玉录综合了天津市房管局、中原、金丰易居以及他本人的统计资料,提供了一套相关数据———在去年年底,天津全市别墅市场在售面积约160万平方米,近期潜在供给面积达到130万平方米。从布局上,在售的别墅项目主要集中在环城近郊以及部分郊县,除大梅江之外,今年年内以西青、北辰两区的别墅项目较多,共10个,占年内全市别墅供给面积的4成。

  新城市主义走向应用

  在东丽湖万科城,据介绍,其开发目标是“有活力的新市镇”,而不是人们白天远远地去上班、晚上只回来睡个觉的睡城。居住不能是孤立的、死气沉沉的,这就需要区域内的就业和生活作为支撑。今年,万科城项目自身将完成一系列的大动作,从业主大规模入住,到实验学校的动工,从社区餐厅、便利店、银行的开业,到运动公园的建成使用……一个新城市主义的理想正一步步成为现实。同时,大批主流户型的公寓和联排别墅相继面向市场,这为社区未来具有活力奠定了产品基础。

  天津大学的邹颖说,城乡接合部的开发,是目前国际学术界研究的重点。开发商如何在这样一块“飞地”形成最有活力的区域,从国外社区的发展上看,经历了几个阶段。首先是在“二战”之后出现的“卧城”模式,即在城市外围出现的单纯居住功能的社区。后来,这种区域的规模越来越大,单一功能就很难满足需要,随之出现了复合功能的社区,通过不同阶层人群的混居,通过在家办公、就近办公等实现当地的就业。接着,在最近十几年新城市主义出现,即“居住+工作”的方式。一方面是居住和就业功能的复合,一方面是居住密度的适度密集,使得城市边缘地带变得越来越有活力。

  意大利米兰科技大学建筑环境科学与技术系、天津大学建筑学院教授POLO先生评价说,应该看到,市场上出现了美国式、法国式、意大利式、西班牙式的建筑,在这些高档的别墅区,显示中国居民非常喜欢这种居住方式。对于这种舒适、奢侈、现代的居住方式,人们有这样的需求,市场提供了出来,开发商给予了充分的满足,所以很成功。

  当然,对于高品质的别墅大盘,除了建筑设计、生活配套之外,与宏观的社会性、生态、人文等都密不可分,别墅真正的魅力和持久的价值还在于它的人文资源和源远流长的人文氛围,如何解决好别墅区的长达十年、百年的可持续性发展,提升长远的人文精神,也是一个很有挑战性的课题。